Hệ số sử dụng đất FAR là gì? Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất trong năm 2024

HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT FAR LÀ GÌ? HƯỚNG DẪN CÁCH TÍNH HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG NĂM 2024

Khi đầu tư dự án căn hộ, chủ đầu tư hay quảng cáo mật độ xây dựng thấp để khoe không gian xanh rộng rãi. Tuy nhiên, một chỉ số khác cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng lâu dài đến quyền lợi chủ căn hộ nhưng các chủ đầu tư hay giấu. Đó là hệ số sử dụng đất (FAR).

Mật độ xây dựng là diện tích chiếm không gian mặt bằng của công trình trên toàn bộ lô đất. Các chủ đầu tư hay dùng chỉ số này để “khoe” diện tích đất trống làm mảng xanh, công trình tiện ích, giao thông của dự án nhiều… Nhưng thật ra, nếu mật độ xây dựng thấp mà các tòa nhà xây cao lừng lựng thì mật độ cư dân vẫn cao.

Theo các chuyên gia, mật độ xây dựng cũng quan trọng nhưng hệ số FAR – hệ số sử dụng đất, càng quan trọng hơn vì nó thể hiện rõ mật độ dân cư tại dự án, là chỉ số quan trọng đối với vòng đời căn hộ.

Khu trung tâm với nhiều tòa nhà chọc trời thường có hệ số sử dụng đất rất cao

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Hệ số này có mức độ ảnh hưởng nhất định đến quyền lợi chủ căn hộ, FAR càng thấp thì chủ căn hộ càng lợi nên các dự án có hệ số FAR cao thường bị chủ đầu tư giấu đi, không công bố mà chỉ công bố mật độ xây dựng.

Theo đó, hệ số sử dụng đất được tính theo công thức sau:

HSSDĐ = Tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất

Vị này giải thích: “Hệ số này càng thấp thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng tương ứng với diện tích căn hộ càng cao. Ví dụ trên cùng 1 diện tích đất 1.000m2, và diện tích căn hộ là như nhau. Với FAR =10, có thể xây 100 căn hộ, thì một căn hộ sẽ sở hữu tương ứng 1/100 diện tích lô đất. Trong khi với FAR=4 chỉ xây được 40 căn hộ, thì mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích đất; theo đó, diện tích đất phân bổ cho mỗi hộ trong từng trường hợp sẽ lần lượt là 10m2, 25m2”.

“Hệ số FAR càng thấp có nghĩa là mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời của nó”, ông cho biết thêm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, công trình nào cũng có niên hạn sử dụng, thường là từ 50 – 70 năm. Khi khu căn hộ hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, cư dân có tiền xây dựng, có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch. Trường hợp người dân không có tiền để tự xây dựng thì sẽ xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm.

Khi khu căn hộ kết thúc vòng đời của nó, dù xử lý bằng cách nào đi nữa thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao thì tất nhiên quyền lợi khi xây dựng dự án mới sẽ càng cao.

Ngoài ra, dự án có hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời. Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Các dự án căn hộ cũ hiện nay khó tìm nhà đầu tư vì hệ số FAR quá lớn, nếu tăng gấp 3 lần thì vượt quy hoạch, mà nếu tăng thấp hơn thì không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư và quyền lợi của cư dân hiện hữu.

Ông Trương Quốc Hưng – Phó tổng giám đốc công ty Phú Mỹ Hưng, cho biết: “Khi thiết kế dự án, Phú Mỹ Hưng thường thiết kế hệ số sử dụng đất thật thấp để đảm bảo hệ số này có thể tăng trong vòng nhiều thế hệ mà không vượt giới hạn cho phép. Bởi nếu khi xây mới mà không được tăng hệ số FAR thì người chủ của căn hộ cũ khó có thể nhận được quyền lợi tốt”

Ông Hưng lấy ví dụ 1 dự án của Phú Mỹ Hưng Riverside Residence tọa lạc trong khu Nam Viên có các chỉ số này rất thấp. Dù khu này có 5 tòa nhà cao từ 17 – 29 tầng nhưng vì mật độ xây dựng chỉ là 22,87% nên hệ số sử dụng đất tại đây cực thấp, chỉ là 2,85.

Riverside Residence có không gian xanh mở “cực đại” bởi hệ số sử dụng đất 2,85, mật độ xây dựng chỉ 22,87%

Như vậy, cho dù khi căn hộ hết niên hạn, khu đất không được dùng để xây chung cư nữa hoặc chủ căn hộ không muốn tiếp tục ở đây nữa thì có thể bán giá trị quyền sử dụng đất của mình đi. Khi đó, người ở các công trình có hệ số sử dụng đất càng thấp thì càng được lợi nhiều hơn.

Riverside Residence có nhiều không gian sinh hoạt ngoài trời, để chủ nhân có thể “hướng ngoại” với cảnh quan, môi trường bất cứ lúc nào và chúng được phân bổ đa dạng gồm: hoa viên, quảng trường, các tiện tích cộng đồng. Sát công trình còn có công viên đô thị với không gian dạo bộ ven sông.

Ông Hưng nhấn mạnh: “Một bất động sản đáng giá không chỉ thể hiện ở chất lượng không gian sống hiện tại mà còn là ở biên độ gia tăng giá trị trong tương lai, cho thế hệ con cháu mai sau. Đó là giá trị phát triển bền vững mà Phú Mỹ Hưng theo đuổi hơn 20 năm qua”.

Không gian sống trong dòng sản phẩm biệt thự cảnh quan sang trọng, ấm cúng, thoáng mát và người mua cũng có diện tích đất phân bổ khá lớn do dự án có hệ số sử dụng đất thấp chỉ 2,85

Được biết, hiện nay chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng đang giới thiệu dòng sản phẩm căn hộ cao cấp The Antonia chỉ với 366 căn, tọa lạc tại mặt tiền thương mại Nguyễn Lương Bằng. Tiện ích dự án được quy hoạch khép kín với số lượng và loại hình không thua kém bất kỳ khu nghỉ dưỡng nào như hồ bơi uốn lượn, câu lạc bộ, phòng gym, phòng yoga, khu vui chơi cho trẻ, khu BBQ… Cùng với hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng thấp, không gian sống trong các căn hộ trong dòng sản phẩm này không khác với không gian sống resort.

The Antonia tọa lạc trên trục đường Nguyễn Lương Bằng, thiết kế gồm hai khối nhà cao 24 tầng với 366 căn hộ

Phú Mỹ Hưng còn áp dụng chương trình Trao tri ân – Đậm gắn kết, khách hàng chọn 1 trong 2 chương trình: miễn phí quản lý 02 năm đầu hoặc chiết khấu 1% giá bán (không bao gồm TSDĐ).

Theo đó, lịch thanh toán linh hoạt dài đến 37 tháng, 7 tháng đầu thanh toán 20% (từ lúc đặt cọc đến khi kí HĐMB). Sau đó, các kì thanh toán “dễ thở” trung bình 1%/tháng đến khi nhận nhà. Đồng thời, khách hàng còn được hỗ trợ gói vay 0% lãi suất, ân hạn nợ gốc: Người mua nhà tự thanh toán 20% đầu, 30% tiếp theo được ngân hàng giải ngân cho chủ đầu tư theo tiến độ đến khi nhận nhà.